Cornelia Zuschke und Ariane Künster konnten den jüngsten Roundtable im RP-Haus mit einem zufriedenen Lächeln auf den Lippen verlassen. Denn die Planungsdezernentin der Stadt Düsseldorf und die Leiterin des Liegenschaftsamts bekamen durchweg gute Noten ins Stammbuch geschrieben, die Kooperation mit der Stadt funktioniere „vorbildlich“, waren sich die Teilnehmer einig. Das sei in anderen Städten ganz anders.
Alexander Schmitz (Arrow Global Germany) nannte die Zusammenarbeit „sehr konstruktiv und umsetzungsorientiert“. „Manche Dinge könnten vielleicht noch schneller gehen, aber die Haltung, die stimmt“, betonte er. An vielen Dingen könne die Stadt allein gar nichts ändern. Fraglich werde zum Beispiel sein, wie sich die Baupreise entwickeln, beispielsweise durch vereinfachtes Bauen (Stichwort Gebäudetyp E). Der aktuelle Aufschwung auf dem Immobilienmarkt sei noch ein „zartes Pflänzchen, von dem wir noch nicht wissen, ob es wieder wächst und gedeiht.“ Er versicherte: „Was wir als Bauträger gemeinsam mit der Stadt tun können, werden wir tun.“
Henning Dieke (Cloudberry Real Estate) konnte hier nur zustimmen: „Es gibt in Düsseldorf klare Ansprechpartner, das ist in anderen Städten nicht so“, sagte der Immobilienmakler aus Köln mit einem Augenzwinkern Richtung Domstadt. Auch unter seinen Kollegen und Geschäftspartnern gebe es „kein einziges negatives Feedback zu Düsseldorf“, auch das Thema Geschwindigkeit sei außergewöhnlich. Dabei verhehlte er jedoch nicht: „Die Preise für Wohnungen sind in Düsseldorf jedoch extrem hoch. Wohnungen bis 600 Euro Kaltmiete, die für junge Leute wichtig wären, gibt es in Düsseldorf fast gar nicht.“ Da müsse die Stadt noch mehr tun. Auch das Thema zu große Grundrisse müsse man angehen und kreativere Lösungen finden. „Drei Zimmer zu 140 Quadratmeter sind heute preislich einfach nicht mehr bezahlbar. Da müssen wir wieder kleinere Einheiten anbieten, die sich die Menschen auch leisten können.“
Kommunikation und gangbare Lösungen
Planungsdezernentin Cornelia Zuschke nannte ein Erfolgsrezept: „Wir müssen ganz früh miteinander kommunizieren und wir müssen uns über das Ziel klar sein. Wir verschwenden oft viel zu viel Kraft darauf, die äußeren Umstände zu beklagen, anstatt gemeinsam sofort und konstruktiv alle Möglichkeiten nach gangbaren Lösungen auszuloten.“ Dass die Stadt vor hohen bürokratischen Anforderungen stehe, sei bekannt, trotzdem gebe es meist bessere Lösungen für alle Seiten, als man beim Aufeinandertreffen von Positionen meine. „Das erfordert Kreativität, Haltung und auch Lust am Geschäft“, betonte sie lud damit alle ein, denn umsetzbare Lösungen seien wichtiger denn je, um das Bauen wieder voranzubringen.
Ariane Künster ergänzte: „Das Thema Wohnungsbau ist in den Gremien in Düsseldorf zu einem Thema für alle geworden. Jedoch machen uns die Gesetzeslagen oft das Leben schwer. Trotzdem denken wir jetzt immer zuerst an die Lösungen und versuchen dann, die Gesetze entsprechend zu berücksichtigen.“
Cornelia Zuschke verwies in dem Zusammenhang auf einen „engen Draht zum Landesbauministerium“, mit dem auch die Förderprogramme erfolgreich und im Sinne schneller und unbürokratischer Umsetzungen erarbeitet und verhandelt worden seien.
„Was können wir selber tun?“
Klaus Franken (Catella Project Management) machte auf eine nicht-öffentliche Veranstaltung am 27. November im Rathaus aufmerksam, bei der sich Vertreter aus Politik, Verwaltung und Wirtschaft austauschten. Das sei eine „vertrauensbildende und wichtige Maßnahme gewesen, um alle Partner an einen Tisch zu holen“. Die Themen seien zu komplex, als sie nur von einer Seite zu betrachten. In der Stadt Düsseldorf und der Region beobachte er eine „hohe Motivation“. Franken berichtete von einem Bauantrag, den man Mitte Oktober eingereicht habe und auf den die Baugenehmigung noch vor Weihnachten gefolgt sei. Er unterstrich: „Wir müssen uns auch fragen: Was können wir selber tun und nicht immer nur auf Entscheidungsträger im Rathaus, in Berlin oder Brüssel verweisen.“
Thomas Trendelkamp (BPD Immobilienentwicklung) nannte Vertrauen als wichtiges Stichwort in dem Zusammenhang. „Wir erleben derzeit eine Kooperationsbereitschaft der Kommunen landauf landab, wie wir sie bislang noch nicht kannten.“ Das europaweit tätige Unternehmen gebe es mittlerweile seit knapp 80 Jahren und sei für die Kommunen stets ein zuverlässiger Partner gewesen. „In Düsseldorf merken wir gerade im Bereich der Bauantragsverfahren, dass hier wirklich Kräfte gebündelt werden, um effektiv Wohnraum zu schaffen. Das freut uns sehr“. Gleichwohl ergänzte er: „Das löst natürlich nicht die wirtschaftlichen Zwänge, die wir alle haben.“
Wo sich die Stadt schwertut, ist und bleibt das Glasmacherviertel. Auf dem seit 20 Jahren brachliegenden Areal in Gerresheim könnten theoretisch 1500 Wohnungen entstehen. Doch bis es soweit ist, dürften noch Jahre vergehen. Die Stadt hat den Druck auf die LEG als Haupteigentümer erhöht und auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes bereits Gespräche mit möglichen Investoren geführt, berichtete Zuschke. „Man muss allerdings nach einem Kauf auch an die Aktivierung denken. Die kann keine Stadt alleine machen, dazu brauchen wir die Immobilien- und Wohnungswirtschaft“, sagte Zuschke und wandte sich auch an die Teilnehmer der Runde: „Wir suchen daher ernstzunehmende und kompetente Partner.“
Roger Baumgart (Bonava), der selbst zahlreiche Großprojekte in Europa betreut, betonte: „Wir sind froh, dass sich die Politik hier einmischt und auch für den Wohnungsbau einsetzt. Dann lassen sich auch Projekte zu den vorgegebenen Preisen realisieren. Wir haben Städte, wo das Thema Wohnungsbau keine große Rolle spielt.“
Neues Förderprogramm aufgelegt
Cornelia Zuschke bekräftigte, dass die Stadt bei all diesen Flächen immer noch über das „Schwert der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ sowie das kommunale Vorkaufsrecht verfüge, was Weiterverkäufe preislich im Verkehrswert einfrieren würde. „Glauben Sie uns“, sagte sie in die Runde, „das Thema Wohnungsbau füllt unsere Kalender und unsere Köpfe und lässt uns nicht kalt!“
Ein Treiber auf dem Weg zu mehr Wohnraum soll das vor einem Jahr von der Stadt aufgelegte Sonder-Förderprogramm sein. Damit könnten mehr als 800 neue Wohnungen auch im preisgedämpften Segment entstehen. Bei den Wohnungen, die die Stadt mit diesen Mitteln fördert, darf das Einkommen der Bewerber deutlich höher liegen als bei Sozialwohnungen. So soll ein Angebot für die Mittelschicht geschaffen werden, die heute die Mieten in Neubauten oft nicht bezahlen kann und oft nur außerhalb der Stadt fündig wird. Die Stadt habe gemeinsam mit dem Land NRW, das in den sozialen Segmenten A und B „hervorragend fördert“, im vergangenen Jahr bereits 170 Millionen Euro an Förderung umgesetzt, berichtete Zuschke. Von den zahlreichen Förderprogrammen in Deutschland hält Klaus Franken (Catella) grundsätzlich wenig.„Wir müssen uns als Gesellschaft die Frage stellen, ob wir uns die Förderungen überhaupt noch leisten können. Wir müssen einfach günstiger bauen.“ Gerade bei großen Projekten wie etwa dem Glasmacherviertel könne man industriell bauen und mit Vorfertigungen arbeiten. „Wir haben das Bauen effektiv gemacht und setzen zum Beispiel die beiden größten KlimaQuartiere in NRW um.“ Bei gesenkten Baukosten und Grundstückspreisen seien weniger Fördermittel ausreichend.
Für Unmut sorgten abermals die von der Stadt geforderten 50-Prozent-Quoten für öffentlich geförderten Wohnungsbau. Wirtschaftlich sei das nur schwer bis überhaupt nicht darstellbar, hieß es in der Runde. Die Teilnehmer plädierten für eine flexiblere Gestaltung der Quoten. „Hier ist die Balance zu halten zwischen politischen Vorgaben, wirtschaftlicher Machbarkeit, Fördervorgaben in Land und Stadt sowie den Spezifika der Projekte“, betonte Zuschke. Es sei ein ständiger Aushandlungsprozess zwischen allen Beteiligten am Projekt nötig, den politischen Gremien, Förderpartnern und schlussendlich auch den beteiligten Finanzinstituten, „die auch oft genug mehr als kritische Fragen an die Projekte stellen“.
Ermessensspielräume voll ausschöpfen
Catella-Chef Franken sieht in der flexiblen, aber klaren Haltung der Stadt ein wichtiges Instrument gegen Spekulationen und Bieterverfahren, wo Preise auf ein vermeintlich künftiges Planungsrecht hoch getrieben werden. „Die Stadt muss auch Krallen ausfahren können. Neue Bebauungspläne sind kein Automatismus.“
Zustimmung für eine Quotenregelung kam von Haus-und-Grund-Vorstand Werner Fliescher. Es müsse jedoch klar sein, dass bei 350.000 Einpendlern täglich nicht jeder eine Wohnung finden könne, egal ob gefördert oder nicht. Die Ansiedlung von mehr Einwohnern sei ein sehr langfristiges Unterfangen. „Die vielen ansässigen Unternehmen in Düsseldorf zahlen aber auch Gewerbesteuer, die sie auch woanders zahlen könnten. Das dürfen wir nicht vergessen.“
Dass der Verwaltung oft die Hände gebunden sind, zeigte Ariane Künster am Beispiel einer Fläche für ein kleines Projekt mit wenig mehr als einem Dutzend Wohneinheiten im Norden der Stadt auf. Hier habe man lange mit der Politik diskutiert, ob es eine Mischung geben könne aus frei finanziertem und gefördertem Wohnungsbau.„Leider wurde der Vorschlag der Verwaltung abgelehnt.“ Man habe ein Gespür dafür, was wichtig ist. „Aber wir müssen auch den politischen Beschlüssen folgen“, beschrieb Künster die Diskrepanz.
Alexander Schmitz unterstrich am Ende genau das, was in der Stadt Düsseldorf aktuell sehr akribisch verfolgt wird: „Man muss die Haltung haben, bis an die Grenzen des Ermessungsspielraums zu gehen.“ CHRISTIAN HENSEN
